产业消费双复苏 金融与科技拉动重庆办公需求

重庆办公楼市场逐渐复苏。7月7日，仲量联行发布《2020年上半年重庆商业地产市场报告》显示，二季度，重庆办公楼与消费市场均呈现复苏迹象，市场净吸纳量实现2.4万平方米，居中西部城市领先地位，金融与科技互联网行业持续拉动办公需求。

报告显示，上半年受疫情影响，重庆甲级办公楼市场新增供应仅录得重庆来福士写字楼A座交付，新增面积6.4万平方米。2020年全年重庆可供租赁的甲级办公楼有限，银行自用的总部楼宇居多，市场迎来去化机遇期，空置率有望大幅下降。

二季度重庆办公需求出现一定程度复苏，甲级办公楼净吸纳量约2.2万平方米，而一季度仅几百平方米，回升趋势明显。三大传统支柱产业房地产、服务业、金融业与朝气蓬勃的科技互联网产业主导新增需求。

数据显示，上半年，重庆甲级办公楼新租面积中20.0%来自房地产建筑行业，其中自用与租赁需求并存。仲量联行分析表示，伴随成渝地区双城经济圈鼓励重庆与成都两市相向发展，未来高新区、西部科学城将进入集中开发阶段，带动房地产投资市场发展。房地产建筑行业仍将继续在后疫情时期成为重庆办公需求四大支柱之一。

同时，科技互联网产业在疫情后快速成长，在线教育成为二季度大面积办公需求首要来源。一季度，重庆数字经济同比增长0.3%，实现增加值1157.3亿元。相关企业释放的需求成为甲级办公楼大面积成交的主要来源。

此外，金融业长期作为办公需求的核心支撑，上半年在新增需求占比达到16.7%，其中新兴金融10.4%，传统金融6.3%。银行、保险、证券等传统金融机构在疫情后整体需求相对稳定，但新释放需求占比较少。在全市甲级办公楼租户结构中，金融业是大面积需求的主要来源，对重庆办公楼市场尤其对江北嘴CBD的影响举重若轻。

但另一方面，今年来，实体产业遭受疫情严重冲击，同时，消费、零售、旅游等对私业务领域也面临较大挑战，业务量萎缩导致部分企业缩减办公面积、搬迁至低成本楼宇等。因此，重庆办公楼市场产业迎来进一步调整。

从租金来看，2015年至今，重庆办公楼市场因短期集中供应面临租金持续下行的收益挑战。上半年，重庆甲级办公楼平均租金报85.6元/平方米/月，上半年累计跌幅为1.6%。2015年至今，甲级办公楼市场平均租金跌幅高达17.5%。

报告认为，经历数年租金下跌后，重庆办公楼宇的整体租金水平被低估。因此，尽管市场仍存在供过于求的短期结构性问题，但办公楼租金下跌空间已十分有限。现阶段，通过降租可以拉动的办公需求量不及两三年前，即办公需求的租金价格弹性已明显降低，尤其是租金已低于60-70元/平方米/月的项目的降租动力显然不足。作为应对，因地制宜的招商运营策略更显可贵。伴随业主更加谨慎控制成本，精装办公或拧包入住空间更受欢迎，已逐步成为市场办公空间标配。

据仲量联行统计，2020年，重庆甲级办公楼市场新增供应约有30万平方米，其中超过20万平方米来自总部自用楼宇，用于出租的商业楼宇较少。下半年，重庆办公需求有望进一步回升至常态水平。

“成渝地区双城经济圈、智慧城市、内陆国际金融中心、西部陆海新通道都成为近段时间重庆经济发展的标签，而标签的背后是重庆投资、消费与贸易的新机遇。仲量联行看好重庆的商业地产与工业物流市场，相信重庆未来将继续引领中国内陆地区经济发展。”仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示，作为组团城市，重庆已形成解放碑、江北嘴、大石化、照母山等多个办公商务聚集区。未来，伴随中央公园崛起，两江新区也将迎来“商务+商业”的聚集区。作为国家重要发展战略，成渝地区双城经济圈建设让重庆西部城区重新焕发产业与商务活力。重庆高新区、西部科学城亦将成为未来重庆产业发展的新高地，聚焦众多战略新兴产业，同时带动更多高品质产业载体和空间在该板块拔地而起。

文章来源：《科技与金融》 网址: http://www.kjyjr.cn/zonghexinwen/2020/0709/377.html